Кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости

27 Ноября 2017
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Как определяется и отчего она зависит</span><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"=""> </span></b></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Все данные о недвижимом имуществе подлежат учету специализированными органами. Иначе не избежать споров о том, что кому принадлежит. Учитывая же, что земля и строения на ней — это не просто вещи, а предметы крайне дорогостоящие и статусные, споры могут приобрести затяжной характер и по издержкам быть сопоставимыми со стоимостью самой недвижимости. <o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Граждане и юридические лица сталкиваются с необходимостью узнать кадастровую стоимость недвижимости при  уплате налогов, продаже или разделе недвижимости. Это один из видов сведений, в обязательном порядке содержащихся в базе единого кадастра недвижимости<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки. Иными словами, кадастровая стоимость объекта недвижимости – это цена недвижимости, установленная по заказу государственных органов и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).</span><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"=""> </span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Но зачем вообще требуются какие-то финансовые данные в кадастре? Не проще ли ориентироваться лишь на рыночную цену? Попробуем разобраться по порядку.</span><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"=""> </span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Для чего нужна кадастровая стоимость</span><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"=""> </span></b></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Во-первых, в целях налогообложения. Исходя из кадастровой стоимости определяется налоговая база налога на имущество физических лиц и юридических лиц (ст. 378.2, ст. 403 НК РФ). <o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Во-вторых, кадастровая стоимость служит основой для определения государственной пошлины при наследовании имущества.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию составляют:<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">  –  детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя –  0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 тыс. руб.;<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">  – другим наследникам – 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 млн руб. (ст. 333.24 НК РФ).<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">В-третьих, в соответствии с кадастровой стоимостью может устанавливаться размер арендной платы государственного или муниципального имущества.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Согласно Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582) один из способов установления размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Так, размер арендной платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости, если земельный участок загрязнен опасными отходами, радиоактивными веществами.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">0,6% от кадастровой стоимости процента в отношении:<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"> </p>

<ul>
  <li>земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных;</li>

  <li><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"="">земельного участка, предоставленного фермерскому хозяйству для осуществления его деятельности;</span></li>

  <li><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"="">земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства.</span></li>
</ul>

<p></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">1,5% в отношении земельных участков, предоставленных в целях строительства жилья экономического класса.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">2% для земельного участка, предоставленного недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами, или земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Кроме того, арендная плата за пользование иным недвижимым имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, так же может рассчитываться исходя из кадастровой стоимости (если это предусматривается договором аренды).</span><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"=""> </span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Как определяется кадастровая стоимость</span><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"=""> </span></b></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Она предусматривает следующие этапы.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">1.  Исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления (если это предусмотрено законодательством соответствующего субъекта Российской Федерации) принимает решение о проведении государственной кадастровой оценки. Такое решение принимается не чаще одного раза в течение трех лет (а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих объектов недвижимости.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Этот исполнительный орган субъекта или орган местного самоуправления становится заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">В решении в обязательном порядке указывается:<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"> </p>

<ul>
  <li><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"="">год начала проведения работ по определению кадастровой стоимости;</span></li>

  <li><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"="">вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки;</span></li>

  <li><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"="">категория или категории земель (если объектами оценки являются земельные участки);</span></li>

  <li><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"="">наименования муниципального образования, муниципальных образований, на территориях которых расположены объекты недвижимости и в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки в случае, если государственная кадастровая оценка проводится не на всей территории субъекта РФ.</span></li>
</ul>

<p></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">2. По запросу заказчика Росреестр формирует перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. В перечень включаются объекты недвижимости, учтенные в государственном кадастре недвижимости на дату формирования перечня.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">3. Заказчик производит отбор исполнителя работ (оценщика) и заключает с ним договор на проведение оценки в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">4. Оценщик производит оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости и составляет отчет об определении кадастровой стоимости.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Этот этап является наиболее интересным, так как именно он является самой сутью проведения государственной кадастровой оценки недвижимости.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">При определении кадастровой стоимости в первую очередь используются методы массовой оценки. Иначе говоря, оценщик не проводит оценку каждого объекта недвижимости индивидуально, он рассматривает их в совокупности, делит их на группы и подгруппы со схожими характеристиками.            </span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Существуют следующие методы массовой оценки:<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Сравнительный подход. Он основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Затратный подход. При затратном подходе оценка производится на основе затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.</span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"="">Доходный подход. Основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости.</span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">При необходимости оценщик может применять два или более метода для определения кадастровой стоимости.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">И лишь в случае, если методы массовой оценки применить нельзя, применяется индивидуальный расчет кадастровой стоимости.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">5.  Утверждение результатов определения кадастровой стоимости.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Заказчик в течение 20 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости утверждает содержащуюся в таком отчете кадастровую стоимость. После этого в течение 10 рабочих дней результаты определения кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости.</span><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"=""> </span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"=""><b>Как узнать кадастровую стоимость</b></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"="">Есть несколько способов узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости.</span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Во-первых, заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Во-вторых, на сайте публичной кадастровой карты (pkk5.rosreestr.ru).<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">В-третьих, на сайте Росреестра.</span><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"=""> </span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Что делать, если кадастровая стоимость завышена</span><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"=""> </span></b></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Как мы уже понимаем, что кадастровая стоимость, определенная при проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, может существенно отличаться от рыночной стоимости. И иногда кадастровая стоимость может быть выше рыночной и выше значительно.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо выполнить следующее:<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">1. Обратиться в оценочную компанию для проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">2. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. <o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">К заявлению о пересмотре кадастровой необходимо приложить:<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"> </p>

<ul>
  <li>выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;</li>

  <li><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"="">нотариально заверенную копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается собственником или иным лицом, обладающим правом на объект недвижимости);</span></li>

  <li><span times="" new="" roman",="" serif;="" font-size:="" 12pt;"="">отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.</span></li>
</ul>

<p></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. По результатам данное заявление либо удовлетворяется, либо комиссия принимает решение об отказе в удовлетворении.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">3. В случае отказа обратиться в суд.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривают верховные суды республик, краевые, областные суды, суды городов федерального значения, суд автономной области и суды автономных округов в рамках административного судопроизводства. <o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Важно помнить, что для юридических лиц досудебный порядок пересмотра кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости является обязательным. Доказательством соблюдения досудебного порядка служит решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Но важно понимать, что если заявление не было принято комиссией к рассмотрению (например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов), то такое обращение не является соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.<o:p></o:p></span></p>

<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;" times="" new="" roman",="" serif;"="">Физические лица (в том числе и индивидуальные предприниматели) результаты определения кадастровой стоимости могут оспаривать сразу в суде без предварительного обращения в комиссию (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).<o:p></o:p></span></p>