Как сдать в аренду апартаменты

Как сдать в аренду апартаменты

Апартаменты – это нежилые помещения, относящиеся к местам временного размещения граждан, не предназначенные для постоянного проживания.
Эксперты / 14 Апр 2019, 14:15
Как сдать в аренду апартаменты

Какие существуют отличия апартаментов от квартир?

Жилой дом, квартира, комната или иное жилое помещение являются местом жительства гражданина, то есть местом, где гражданин постоянно или временно проживает.

Жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям. Поэтому они могут быть только местом их временного пребывания. Так, к местам временного пребывания граждан относятся, в частности, гостиницы.

Если квартиры изначально предназначены для проживания, то апартаменты не предназначены для этого. В соответствии с принятой классификацией гостиниц установлены следующие высшие категории номеров: сюит, апартамент, люкс, джуниор-сюит, студия.

Существуют различия в отношении распоряжения общей собственностью. Это важно в части платы за пользование общей собственностью.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. На владельцев же апартаментов действие норм жилищного законодательства не распространяется. В связи с этим у собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где расположены апартаменты.

Как сдать апартаменты в аренду?

Важно помнить, что 51% покупателей приобретают апартаменты для сдачи в аренду, а вот 49% для того, чтобы жить самостоятельно, поскольку апартаменты стоят дешевле полноценной квартиры. И тут возникает непростая ситуация, когда приобретя однажды апартаменты по небольшой цене, потом возникает необходимость сдать их в аренду. Но апартаменты, предназначенные для личного пользования, могут не быть востребованы в качестве объекта для сдачи в аренду. Например, если вы приобрели апартаменты в Санкт-Петербурге, то они будут пользоваться спросом, если находятся в историческом центре, где расположены главные достопримечательности.

Также важно помнить об обратном, если вы сдавали апартаменты, но потом были вынуждены жить в них, то это может быть не совсем удобно, поскольку если по плану застройки жилые комплексы включают в себя сады, школы, больницы, то для апартаментов характерно отсутствие развитой инфраструктуры.

Апартаменты могут располагаться в здании гипермаркета, офисов. Имеют современную прекрасную планировку, но прописаться в них нельзя.

В дальнейшем необходимо продумать план сдачи в аренду апартаментов. Нужно понять, нужен ли ремонт, какая необходима меблировка. С одной стороны, все любят жить даже короткое время в уюте как дома, в чистоте, с другой – любой, даже небольшой ремонт требует затрат. В отдельных случаях расходы на ремонт и приобретение мебели могут превысить получаемые доходы.

Важно рассчитать, как часто вы будете делать ремонт, ведь в некоторых случаях возможны и поломки и порча интерьера. Для того, чтобы это понять, необходима смета. Важны и вопросы клининга помещений: если предполагается долгосрочная аренда, клининг обычно осуществляют сами жильцы, а вот в случае с почасовой, дневной арендой, необходимо также учитывать затраты на проведение уборки.

Нужно определиться и со стоимостью сдаваемых аналогов, поскольку если стоимость будет завышенной, то спрос будет минимален, и, наоборот, если цена будет ниже, чем по рынку, то много заработать будет сложно. Стоимость аренды должна соответствовать реальному качеству и отвечать спросу.

Обязательно нужно подумать над маркетинговой стратегией, так некоторые арендодатели сдают в аренду апартаменты через Интернет с помощью специальных сайтов и приложений. Такая система сдачи в аренду уже зарекомендовала себя.

Не нужно забывать и о договорах и актах приема-сдачи помещений. К договору необходимо приложить перечень всей мебели, описание обстановки, перечень посуды и других вещей, которые находятся в апартаментах. Обязательны и штрафные санкции, которые позволят снизить риски утраты и порчи имущества.

Сдавать апартаменты очень выгодно и за более приемлемую стоимость, если спрос невелик. Но помните, что это нежилое помещение – коммунальные высокие, поэтому сдача в аренду апартаментов должна учитывать компенсационные расходы по оплате коммунальных платежей.

При сдаче апартаментов посуточно важно помнить, что, естественно, многие любят путешествовать летом, следовательно, и спрос в это время больше, но вот в феврале или марте он может быть небольшим. Учтите, что если апартаменты не сможете сдавать месяц или два, то платежи по коммунальным расходам и налог придется платить из своего кармана.

Также спрос падает в будние дни, так как меньшее количество людей могут останавливаться в других городах в будни. Поэтому можно продумать вопрос повышения привлекательности апартаментов. Например, в отношении гостевых домов или нескольких апартаментов можно использовать систему скидок в будние дни, и рекламировать ее на сайтах по продаже купонов. Но такая реклама тоже не будет бесплатной, средняя стоимость участия в таких программах составляет 20 тыс. руб. Реклама через интернет – как-то социальные сети или поисковики – также потребует дополнительных затрат.

При посуточной аренде оплату взимают сразу, а ровно через сутки приезжают на объект сами, поэтому нужно продумать, каким образом при посуточной оплате будут передаваться ключи и проводиться проверка сохранности имущества.

Всегда при планировании аренды нужно учитывать «финансовую подушку безопасности», которая позволит обслуживать недвижимость за счет сдачи в аренду «в высокий сезон».

Что учесть в договоре на сдачу в аренду апартаментов?

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Условие о размере арендной платы является существенным только для договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены стороны должны согласовать самостоятельно.

Важно продумать и вопрос компенсации ущерба. Если это долгосрочная аренда, чаще всего в качестве гарантии компенсации выступает обеспечительный платеж по договору аренды. Обеспечительный платеж – денежная сумма, которую одна сторона договора уплачивает в пользу другой в качестве обеспечения исполнения денежных обязательств, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора, а также иные обязательства, предусмотренные пунктом 1 стаьи 381.1 ГК РФ. Однако внесение такого платежа по договору аренды практиковалось и ранее, при этом указанный платеж мог именоваться гарантийным платежом, гарантийным взносом, страховым или обеспечительным депозитом и т. д.

А вот если это «посуточная» аренда апартаментов, то в этом случае целесообразно застраховать имущество, когда ущерб будет возмещать именно страховая компания. Реже используется залог. Однако стоимость залога может не покрывать убытки, нанесенные имуществу при сдаче.

Подписывайтесь на нашу рубрику:
Для подпсики необходимо авторизироваться
Укажите вашу электронную почту в личном кабинете
Комментарий
Чтобы оставить комментарий необходимо авторизироваться